近日，國務院發(fā)布《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》（下稱“行動計劃”），提出實施新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化行動、潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升行動、現(xiàn)代化都市圈培育行動、城市更新和安全韌性提升行動等4項重大行動、19項重點任務及有關政策措施。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐，是擴大內(nèi)需和促進產(chǎn)業(yè)升級的重要抓手。這一行動計劃的發(fā)布將會對我國下一階段經(jīng)濟和社會發(fā)展產(chǎn)生深遠影響，隨著我國新型城鎮(zhèn)化的深入實施，我國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當大的空間。
一、新型城鎮(zhèn)化是擴內(nèi)需的重要抓手，預計未來5年有望拉動8000多億元新增消費需求和4萬億元的新增投資需求
當前，我國經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的關鍵時期，由過去的高速增長階段逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。今年二季度我國經(jīng)濟增速略低于市場預期，實際GDP同比增長4.7%，較一季度下行0.6pct，反映出我國經(jīng)濟在修復進程中需求仍待提振。而推進新型城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟發(fā)展和擴大內(nèi)需最主要的潛力所在，是實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的黃金結(jié)合點，有利于促進實現(xiàn)更高水平的供需良性循環(huán)和動態(tài)平衡，為構(gòu)建新發(fā)展格局、推動高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。
充分釋放新型城鎮(zhèn)化蘊藏的巨大內(nèi)需潛力體現(xiàn)為投資與消費兩個方面，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平，伴隨而來的將是基礎設施擴容、產(chǎn)業(yè)發(fā)展提質(zhì)以及公共服務增效等，意味著更大的消費和投資需求。至2023年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為66.16%?！缎袆佑媱潯诽岢觯航?jīng)過5年的努力，即到2029年，常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%。也就是未來5年城鎮(zhèn)化率將提升近4個百分點。根據(jù)國家發(fā)改委的測算，我國城鎮(zhèn)化率提高1個百分點，可以新增2000多億元的消費需求，可以拉動萬億元規(guī)模的新增投資需求。預計未來5年有望拉動8000多億元新增消費需求和4萬億元的新增投資需求。
二、新型城鎮(zhèn)化將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為首要任務，預計在這一過程中可以帶動新增居住需求超15億平方米
《行動計劃》提出了四大重要行動，把推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為新型城鎮(zhèn)化首要任務，強調(diào)了深化戶籍制度改革，要求健全常住地提供基本公共服務制度，穩(wěn)步實現(xiàn)基本公共服務由常住地供給、覆蓋全部常住人口。促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)，保障隨遷子女在流入地受教育權(quán)利，完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多元化住房保障體系，并且逐步使租購住房群體享有同等公共服務權(quán)利，擴大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會保障覆蓋面，全面落實持居住證參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險政策等。此前發(fā)布的《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》也明確提到“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，并將其作為“健全推進新型城鎮(zhèn)化體制機制”的關鍵環(huán)節(jié)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2023年末中國大陸的常住人口總量為140967萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口為93267萬人，鄉(xiāng)村常住人口為47700萬人。當城鎮(zhèn)化率提升1個百分點，將帶動1409萬農(nóng)業(yè)人口進入到城鎮(zhèn)，如果按照人均居住面積30平方米計算，將帶動約4.2億平方米的城鎮(zhèn)新增居住需求，當城鎮(zhèn)化率達到70%，將帶動城鎮(zhèn)新增居住需求超15億平方米。當然解決農(nóng)業(yè)人口市民化的居住需求更多的是通過保障性租賃住房、保障房以及商品住宅，更多為他們提供一張床、一間房。當前我國房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化，主要體現(xiàn)在有效需求不足，大量農(nóng)業(yè)人口市民化將促進城鎮(zhèn)新增居住需求，這將有利于全國房地產(chǎn)加速去庫存，加快構(gòu)建租購并舉的住房制度，加快推進房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。
三、新型城鎮(zhèn)化人口將向都市圈進一步集聚，“軌道上的都市圈”將改變房地產(chǎn)發(fā)展格局，TOD大有可為
《行動計劃》提出，依托中心城市輻射帶動周邊市縣共同發(fā)展，培育一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈，推動通勤便捷高效、產(chǎn)業(yè)梯次配套、生活便利共享，引導大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、集約緊湊布局。
軌道交通是現(xiàn)代化都市圈發(fā)展不可或缺的基礎設施，《行動計劃》提到要穩(wěn)步推進都市圈軌道交通網(wǎng)絡建設。這對于促進區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展、提升居民生活質(zhì)量、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。在這一過程中，圍繞著軌道交通站點進行的綜合開發(fā)（TOD）將大有可為。TOD模式通過以公共交通站點為核心進行土地開發(fā)，有助于形成高密度、混合用途的城市布局，減少城市無序擴張，提高城市土地利用效率。TOD模式將促進區(qū)域經(jīng)濟一體化，有助于打破行政區(qū)劃限制，推動都市圈內(nèi)的資源共享和經(jīng)濟聯(lián)動，加強區(qū)域間的聯(lián)系和協(xié)作，提升整個都市圈的競爭力。TOD模式有助于實現(xiàn)城市更新和再生，作為城市更新的重要模式，通過公共交通投資帶動舊城區(qū)和郊區(qū)的復興，從而促進城市空間的優(yōu)化和再開發(fā)。最后隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，TOD模式為應對人口增長、資源進展和環(huán)境壓力等挑戰(zhàn)提供了有效的解決方案。可以說在新型城鎮(zhèn)化推進過程中必然會形成現(xiàn)代化都市圈，軌道交通在這一過程中將起到至關重要的作用，而TOD模式對于推動城市可持續(xù)發(fā)展、提升城市競爭力和改善居民生活質(zhì)量具有重要作用和意義。
四、新型城鎮(zhèn)化要深入實施城市更新行動，加快推進“三大工程”，建立可持續(xù)的城市更新模式
《行動計劃》提出，實施城市更新和安全韌性提升行動。以人口規(guī)模大密度高的中心城區(qū)和影響面廣的關鍵領域為重點，深入實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，特別是抓好城市地下管網(wǎng)等“里子”工程建設，加快補齊城市安全韌性短板，打造宜居、韌性、智慧城市。重點任務包括推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造，加強城市洪澇治理，實施城市生命線安全工程、推進綠色智慧城市建設等重點任務。
城市更新是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平的重要手段。當前我國正在穩(wěn)步推進城市更新，政策體系也在逐步完善中。但是，需要認識到城市更新面臨著資金投入大、項目周期長、經(jīng)濟效益平衡難等痛點，相關的創(chuàng)新政策仍待加強，其中投融資模式的創(chuàng)新尤為關鍵。這也是二十屆三中全會提出：要建立可持續(xù)的城市更新模式?？沙掷m(xù)其中很關鍵的點就是要實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)?！缎袆佑媱潯诽岬剑杭哟笾醒胴斦越ㄔO資金對符合條件的保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等支持力度；中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金對符合條件的保障性住房、城中村改造項目予以積極支持。地方政府專項債券支持符合條件的保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造項目。支持符合條件的城市更新項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金。建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，落實相關稅費優(yōu)惠減免政策。研究完善城市更新的土地和規(guī)劃政策，允許土地用途兼容、建筑功能混合?？梢哉f，通過中央財政、地方政府專項債、基礎設施REITs、稅費減免、土地復合利用上充分保障城市更新的深入推進，這些目標都在于建立可持續(xù)的城市更新模式，相信隨著這些支持和舉措的深入落地，將推動我國城市更新進入新階段，促進城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平的全面提升，為實現(xiàn)經(jīng)濟社會的高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。
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